地产和证券是全球投资者最主要的投资，在中国，房地产则是大部分人的主要资产。
过去十多年是中国房地产的黄金时代，房地产承载着太多人的财富梦想，东莞的房价在过去一年左右的时间当中涨幅高居全国榜首（图1），在东莞持有房产的家庭即使没有变现，内心也充满着欢欣。
图1.东莞市二手房价涨幅。
那么房地产的黄金时代还会继续延续吗？即使没有黄金时代，还有“白银时代”吗？
在中国，在未来若干年，地产和证券，哪一个才是更好的投资呢？
要回答这个问题，我们需要分析驱动房价上扬的根本原因是什么？
我们认为，驱动房价上扬的根本驱动力是：
1.人口的增加；
2.货币流动性的增加。
黑龙江鹤岗市因为人口持续流出，小学生数量持续大幅减少（图2），新房均价仅3100元/平方米，在全国主要城市当中垫底（图3）。
图2.鹤岗小学生数量持续减少，2019年有所回升。
图3.鹤岗新房均价仅3100元/平方米。
（资料来源：安居客，三一资本）
就全国而言，70大中城市房价涨幅在2016-2017年达到最高（图4），2013年、2016年这两波房价上扬当中，我们还可以看到全国房价上扬具有比较高的同步性，但到了2020-2021年，全国主要城市房价涨幅已经几乎完全看不出趋势性了。
如果说2016-2017年是房价的“全面进攻”的话，现在只能说是“重点进攻”。
图4.70大中城市房价涨幅。
那么是什么原因驱动2016-2017年全国房价大涨的呢？
从资金面角度看（图5），2016年狭义货币供应量M1增速有一个峰值，对应一轮货币宽松周期，但这一次M1增速的峰值只有25.40%，远不及2010年M1增速的峰值38.97%，为什么2016年全国房价涨幅远超2010年呢？
图5.狭义货币供应量M1增速。
从人口的角度看，我们注意到，2016年，全国出现一个出生人口峰值（图6，红色虚线部分为预测值），大致对应购房“刚需”峰值。这可能才是2016-2017年房地产大涨的更核心的原因！
图6.中国出生人口。
2020-2021年这一轮货币宽松周期（图5），全国房价其实没有形成趋势性上扬（图4），核心原因可能就在于：这两年，全国新出生人口呈现断崖式下跌（图6）。
仔细观察中国出生人口图（图6），我们可以看到：中国出生人口峰值（大幅波动）的形成本质上是由于“三年自然灾害”结束后的那一轮出生人口峰值造成的，第二个峰值与第一个峰值间隔约24年，由于晚婚晚育，第三个峰值与第二个峰值间隔延长到约29年。
最近这些年，计划生育政策做出了重大调整，先是有“单独二孩”，后有“全面二孩”，但都没能改变出生人口的波动趋势。我们大致可以判断，“全面三孩”极大可能也不会改变出生人口的波动趋势。
我们注意到：对面2020年百年不遇的新冠疫情，中国央行都没有大幅“放水”（图5），可以预期，未来若干年，如无特殊情况，货币流动性大幅增加的可能性非常低。
由于出生人口的波动性非常难改变，如果下一峰值间隔还是29年的话，中国出生人口的下一个峰值将在24年后的2045年前后出现，尤其是在2032年以前，中国的每年出生人口将大概率处于整体持续下降状态（图6）！
由此我们大致可以判断，未来10-20年内，房地产很可能都不是好的投资标的，个别中心城市除外。
我们再来看资本市场：
受日趋严重的老龄化影响，作为“永远的朝阳产业”的医药、医疗器械行业在未来若干年将可能持续诞生很多伟大的上市公司；
美国对华为的制裁让我们清楚的看到了：核心技术不掌握在自己手中，我们将永远受制于人！集成电路等高技术产业同样将迎来大发展！
我们看到：中国的医药制造业、高技术制造业增加值增速远远高于工业增加值整体增速（图7、8）。
图7.医药制造业增加值增速。
图8.高技术制造业增加值增速。
我们相信，未来投资医药、医疗器械、高技术制造行业里的符合“唯一、第一、专一”标准的上市公司，将会取得丰厚的回报。
如果我们对房地产的悲观预期是大致正确的话，过去投资在房地产市场的资金未来很可能“转战”资本市场，未来10-20年，资本市场的整体回报可能会显著好于房地产。
如果说2016-2017年是房地产市场的“全面进攻”的话，2020-2021可以说是“重点进攻”，房地产的“黄金时代”、“白银时代”可能已经过去，未来10-20年，对房地产而言，防守、撤退或许是更好的选择。
三一资本专注于投资符合“唯一、第一、专一”“三一标准”的上市公司，希望我们未来能继续为投资者取得理想的回报，不负投资者的重托！
“三一视点”主要就投资者关心的一些问题提供三一资本的看法，希望对投资者的投资能有所帮助。
三一资本所有产品运行情况参见私募排排网https://www.simuwang.com/）。
以上内容不构成投资建议，仅供您参考！